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叶檀:“房地产时代”正在终结

发布时间:2020-01-16 22:18:09

不管对于政策有多少争议,从今年开始执行的房地产新政与以往有本质区别,虽然并不勇猛,却目标明确,少了投机,多了慎重。

房地产板块正被证券市场投资者抛弃。尽管市场对房地产上市公司给出低估值,从去年下半年开始,房地产板块股价一路下跌,目前跌幅超过一半。以传统的市盈率、资产回报等指标来看,房地产板块进入安全边际,但人们对于房地产的高负债、以增加负债的方式快速做大的经营模式产生了深刻的怀疑。这架吞食现金的老虎机停下了快速行进的步伐,赢利靠通胀、增长靠负债的模式不可能维持。

前期泡沫明显的房地产实物资产被大多数投资者抛弃。目前主要表现在成交量大幅下挫。根据北京市房地产交易网的统计,从5月1- 0日,北京期房市场中,扣除限价房、经适房等政策性住房外,成交的商品住宅共 51套,仅为去年同期11187套的三成,环比下跌59.1%。上海同样如此,最新显示,上海商品房交易量急剧萎缩,5月份成交量仅107万平方米,为今年以来单月最低值,接近2006年以来历史最低水平。其中,商品住宅成交 0万平方米,跌至近五年来历史冰点。5月广州一手房成交量降三成,深圳下降六成。二手房价与个别一手楼盘价格已现松动迹象。对于游资而言,房地产已经不是安全的投资品。

房地产成交量下降影响到土地市场。上海5月18日开始推介105幅地块,截至5月 1日,仅有16幅有 人以上预申请,符合规定的资格确认,进入下一轮拍卖。另有15幅土地发布公告将出让活动延期,4幅地块终止出让。作为上海高地价风向标的新江湾地块,以低价成交。房地产泡沫典型现象地价高过房价、面粉贵过面包已经消失。

正在开始对房地产、地方投融资平台的清算。一再展开针对房贷的压力测试,意图证明银行对于房地产坏账的承受能力。今年 月,监管层全面叫停北京分行及支行的房贷业务,因该行北京分支行在发放二套房房贷时存在违规操作,包括首付比例和利率都未能按规执行等。重庆两银行因违规发放房贷受罚。一向被银行视为优质资产的房贷褪去优质的金边,银行必须开发出除房贷以外的新赢利来源,以符合中国经济结构调整的大方向。这对于银行与开发商、投资者都是痛苦的转型。

一切迹象都在显示,房地产时代正在终结。

没有人相信房地产会如此轻松地退出中国经济舞台的中心,也没有人怀疑房地产出现断崖式下挫,将使中国经济指标走向深渊。鉴于以往房地产调控政策投机色彩十足,鉴于货币流动性过剩是大势所趋,对于此次房地产新政,市场依旧投以狐疑的目光,人们不相信有勇气壮士断腕。正因为如此,有人仍在期待房地产市场的反弹,有人根据房地产的投资品特色作出抄底的判断。但所有这些预言都会落空。

此次房地产新政与以往不同。新政所用的方式是缩短房地产的资金杠杆,而没有动用加息等手段,说明并不愿意让货币紧缩,而只想减少流向房地产市场的资金。此次新政是温和的,除了北京细则较为铁血、上海新政暧昧之外,已出台的地方细则较为温和,但即便是较为温和的细则,已经足够让投资者驻足,使成交量下降。

新政大棒主要不会打在地方头上,而会由激进的投资者承担。地方依旧可以卖地,地价下降的部分由税加以弥补,最终税彻底取代土地财政。至于钢铁、家电等企业,通过城市化、通过保障型住房建设消化掉一部分产能。这些企业必须转型,从重组、高科技、低碳概念寻找新的溢价之源。

温和、渐进却坚决的调控,远远胜过暴风骤雨式的调控。前者是对于中国经济结构转型的信念,后者则出于对房地产与投资者的憎恨,格局大不相同。房地产时代逐渐过去,我们应该为这一时代的过去感到高兴,并且对要来的支付代价的时期做好充分的心理准备。

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